Les clés pour réussir votre prochain achat immobilier
Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre logement, il est important de se poser les bonnes questions avant de mettre en oeuvre un projet d'acquisition immobilière. Etapes du projet, mode de financement, règlementation, voici un éclairage sur le sujet.
Si vous êtes déjà propriétaire et souhaitez vendre et acheter
D'abord, il est indispensable de déterminer si vous allez vendre votre bien avant d’en acheter un nouveau, ou à l'inverse si vous allez chosir d'acheter votre nouveau bien avant d'avoir venud l'actuel. Ce choix doit tenir compte de l’état du marché immobilier :
- S’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, les délais de vente sont courts et tout va très vite. Si votre logement est bien estimé, il y a fort à parier qu’il trouvera preneur facilement.
- Si le nombre d’acheteurs est réduit, le délai de vente va s’étirer. Vous-même, aurez le temps de la réflexion lorsque vous trouverez un logement correspondant à vos besoins, mais vous risquez d’attendre le futur acquéreur plus longtemps. Ce qui implique d'assumer financièrement deux logements en tant que propriétaire (souvent 2 remboursements d'emprunts immobiliers, 2 taxes foncières, 2 taxes d’habitation, des charges de copropriété le cas échéant, etc.) Or, plus les délais de vente s’allongent, plus vous risquez de devoir supporter ces doubles frais longtemps.
Le saviez-vous ?
Si vous comptez sur la vente de votre premier logement pour acheter le second bien immobilier, vous devez contracter un prêt relais, aussi appelé « prêt achat revente ». Avec ce produit de financement, la banque vous accorde une avance sur la base d’une estimation du produit de la vente de votre bien.
D’une durée maximale de deux ans, ce prêt peut coûter cher : lorsque vous vous acquittez de vos mensualités, vous n’amortissez pas de capital et remboursez seulement des intérêts. Le capital emprunté est soldé en une seule fois, lors de la vente du bien.
Pour réduire le coût de ce prêt, vous avez donc intérêt à vendre votre logement le plus rapidement possible, et pour cela à l’estimer le plus justement.
Si vous êtes locataire et souhaitez acheter un bien
La première étape consiste à connaitre votre capacité de financement réelle auprès des établissements bancaires. En connaissant votre capacité d’emprunt et votre enveloppe budgétaire, vous pourrez mieux cibler les biens que vous pourrez potentiellement acheter.
Ensuite, faites le point sur vos aspirations et votre mode de vie afin de déterminer vos critères prioritaires de choix.
Le saviez-vous ?
En moyenne, un primo-accédant occupe son logement durant 7 ans avant de le revendre pour un bien plus grand.
Accepter de s’éloigner du lieu de travail peut permettre d'acquérir quelques mètres carrés supplémentaires. Dans ce cas, le plan de financement du bien doit prendre en compte l'éloignement en tèrme de budget de déplacement.
Concrétiser l'achat immobilier : deux contrats possibles aux engagements différents
Le saviez-vous ?
Avant la signature de l’acte définitif d’achat devant notaire, signer un avant-contrat n’est pas obligatoire;
Cependant, dans les faits, acheteurs et vendeurs font réaliser quasi-systématiquement un avant-contrat.
L’avant-contrat peut consister en une promesse unilatérale de vente, ou en un compromis de vente.
- La promesse unilatérale de vente engage le propriétaire à vendre son bien à un prix convenu dans cet acte avec le futur acquéreur qui ne s’engage pas définitivement. Moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation, il dispose d’une d’option d’acheter ou de renoncer à son acquisition dans un certain délai convenu entre les parties et qui doit être précisé.
- Le compromis de vente comprend deux engagements réciproques : le premier, du vendeur de céder son bien à l'acheteur pour un prix convenu, et le second de l'acheteur d'acquérir le logement. Le vendeur peut exiger le versement d’un acompte, dont le montant est convenu d’un commun accord entre les parties (entre 5% et 10% du prix de vente).
Quelque soit l'avant-contrat, l’acheteur et le vendeur peuvent insérer des conditions suspensives qui, en cas de non-réalisation ne feront plus produire aucun effet à leur accord.
En cas d'acquisition au moyen d'un emprunt immobilier en tout ou partie, l’avant-contrat sera sous la condition suspensive obligatoire de l’octroi du prêt et mentionnera une date limite d’obtention de celui-ci. En cas de refus de la banque, il sera désengagé, et l’acompte qu’il aurait pu verser sur le prix de vente lui sera intégralement restitué.
Enfin, au terme de la promesse ou du compromis de vente, les deux parties se retrouveront chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente. Cette formalité est obligatoire.
Choisir d'acheter un bien neuf ou ancien ?
Ce choix dépend avant tout du projet de vie de l'acheteur et de ses goûts.
- Généralement les logements anciens se situent plus nombreux dans les centres villes, à proximité des commerces et des transports en commun. S'ils n'ont pas de défaut majeur (mauvaise répartition des pièces, état général de l’immeuble dégradé etc.), ils se revendent facilement.
Il est souvent judicieux de réaliser des travaux d'amélioration de leur performance énergétique (avec possibilité de bénéficier d’un crédit d’impôt). - Les logements neufs sont souvent excentrés des cœurs des villes. Leur prix au mètre carré est généralement plus élevé.
Leur performance énergétique est souvent bien meilleure.
Si leurs frais d'acquisition devant notaire sont moins élevés (2% à 3 % contre 7% à 8% dans l’ancien), ils sont en revanche assujettis à la TVA.