Acheter un logement ancien : bon à savoir
Vous êtes sensibles aux charmes de l'immobilier ancien ? Avant d'acheter et pour profiter sereinement de votre achat, voici quelques points à connaître sur l'achat d'un bien ancien.
Connaître l’état de la copropriété
En cas d'achat dans un immeuble collectif, il faut être vigilant quant à l’état général du bâtiment car des travaux pourraient être prévus à moyen terme. Pour estimer les dépenses à venir, une lecture attentive des documents du dossier de vente (devant être annexés à la promesse de vente) est nécessaire. Parmi ces documents, vous trouverez les éléments suivants :
- le règlement de copropriété,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années,
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables avant la vente,
- l'état global pour la copropriété des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs,
- le carnet d’entretien de la copropriété,
- le diagnostic technique global de la copropriété et le plan pluriannuel de travaux (le cas échéant).
Le saviez-vous ?
La loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) oblige désormais les syndicats de copropriétés à mettre en place un « fonds de travaux » qui devra être abondé à hauteur de 5 % au minimum du budget prévisionnel annuel par les copropriétaires afin de financer les rénovations futures.
Sachez que si l’immeuble comporte moins de 10 lots, la copropriété peut décider à l’unanimité de ne pas constituer ce fonds de travaux.
Evaluer l’état du logement
Concernant l’état du bien en lui-même, il est utile de prendre connaissance du dossier de diagnostics techniques (DDT) qui regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires réalisés par des diagnostiqueurs certifiés (diagnostic amiante, constat des risques d'exposition au plomb, etc.).
Tous ces éléments d’information doivent être pris en compte car ils peuvent induire des dépenses à venir qui s’ajouteront au coût de l'opération et aux mensualités de remboursement du prêt en cas d'emprunt.
Se faire conseiller par l’agent immobilier
L’agent immobilier connaît parfaitement le marché de l’immobilier et saura vous accompagner et vous conseiller dans vos démarches jusqu’à l’acte définitif de vente signé chez le notaire. Il exerce une activité professionnelle règlementée.
À ce titre, il est compétent et habilité par la loi pour rédiger une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente lorsqu’il a été mandaté par le vendeur pour trouver un acquéreur ou par l’acquéreur pour rechercher un bien qui réponde à ses besoins.
Discerner avant de conclure un accord qui engage
Lorsque le vendeur et l’acquéreur sont arrivés à un accord, ils signent un avant-contrat qui peut prendre la forme soit d’une « promesse unilatérale de vente », soit d’un compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente »). Dans tous les cas, l'acheteur dispose d’un « délai de rétraction » de 10 jours (hors terrain à bâtir) qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée envoyée par le vendeur (ou son représentant) et contenant l’avant-contrat signé.
Les 2 types d'avant-contrat :
- Le compromis de vente comprend deux engagements réciproques : un engagement du vendeur de vendre son bien à l'acheteur, et un engagement de l'acheteur de l'acheter. Le vendeur peut exiger le versement d’un acompte, dont le montant est convenu d’un commun accord entre les parties (entre 5 % et 10 % du prix de vente).
- Avec une promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vendre son bien à l’acheteur au prix convenu dans cet acte et l’acheteur ne s’engage pas définitivement. Moyennant le versement d’une « indemnité d’immobilisation » (perdu en cas de renoncement à acquérir), l'acheteur dispose d’une option d’acheter ou de renoncer à son acquisition dans un certain délai convenu entre les parties. Pour être valable dans le cas d'une rédaction « sous seing privé », la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée au bureau d’enregistrement dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par l’acquéreur.